Deweloperzy mają problemy z zebraniem pieniędzy na budowę, spadek cen mieszkań

Realizacja projektów deweloperskich, zakończonych w 2011 roku, trwała średnio 24 miesiące – wskazują dane GUS. Tyle czasu przeciętnie zajmuje budowa. Ale zanim się ona rozpocznie, nawet kilka lat mogą trwać czynności przygotowawcze, czyli znalezienie gruntu i jego zakup, analiza rynku, wybór standardu budownictwa czy wreszcie przygotowanie projektu. Im dłuższy jest proces inwestycyjny, tym większe ryzyko, że założony przez dewelopera plan się nie powiedziecie. Błąd popełniony w fazie koncepcyjnej (zakup za drogiej działki czy zły wybór segmentu budownictwa – np. apartamenty zamiast standardu popularnego) może przesądzić o niepowodzeniu inwestycji. 

Niepewność gospodarcza – problem numer jeden 

Największym problemem dla firm deweloperskich jest niestabilna sytuacja gospodarcza. W zastosowanej skali od 1 do 5 (1-dana kwestia nie stanowi problemu, 5- dana kwestia stanowi duży problem) niestabilna sytuacja gospodarcza osiągnęła przeciętną ocenę na poziomie 3,93 pkt. Trzeba jednak pamiętać, że cały proces deweloperski od wyboru działki po ostateczne przekazanie mieszkań trwa kilka lat. W efekcie nawet w stabilnych warunkach rynkowych trudno jest właściwie przewidzieć wielkość popytu na mieszkania, ich ceny, a nawet koszt kredytu zaciąganego, aby finansować budowę.

Kwestia ta nierozerwalnie łączy się z niebezpieczeństwem spadku cen nieruchomości. Ta bariera została oceniona przez deweloperów na 3,76 pkt. i zajmuje trzecie miejsce wśród najważniejszych problemów, na jakie natrafiają firmy budujące mieszkania i domy. Można tę kwestię rozumieć dwojako. Po pierwsze spadek cen nieruchomości odbija się na cenie towaru jakim są np. mieszkania sprzedawane przez deweloperów. W efekcie wpływa to na możliwą do osiągnięcia marżę. Z drugiej strony spadek cen nieruchomości może też działać bardziej pośrednio dotykając deweloperów posiadających tzw. „banki ziemi”. Gdy muszą one zostać przecenione obniżają wartość aktywów oraz wynik finansowy firmy deweloperskiej. 

Administracyjne kłody pod nogi

Niemniej ważnym problemem są procedury administracyjne, przez które przejść musi deweloper, aby na posiadanym gruncie mógł zbudować budynek zgodnie z posiadanym projektem. Administracyjne procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę oraz częste zmiany procedur administracyjnych związanych z procesem budowlanym jako bariery zostały przez deweloperów ocenione bardzo wysoko, osiągając wyniki na poziomie odpowiednio 3,85 pkt. i 3,56 pkt. Trudno się temu dziwić ponieważ, zgodnie z raportem Banku Światowego, Polska zajmuje dopiero 160. miejsce (na 183) pod względem sprawności procedur związanych z uzyskaniem pozwoleń na budowę. Zgodnie z raportem Doing Business 2012, aby dostać taką decyzję trzeba przejść 30 innych procedur, co trwa średnio 301 dni. Dla porównania średnio w krajach OECD jest to 14 procedur trwających średnio 152 dni.

Z finansami pod górkę

Kolejne w hierarchii barier stojących na drodze rozwoju działalności deweloperskiej są kwestie związane z finansowaniem. Osiągnięcie wymaganego poziomu przedsprzedaży projektu przed wypłatą pierwszej transzy finansowania bankowego otrzymało średnią ocenę na poziomie 3,27 pkt. Deweloperzy często przed otrzymaniem pieniędzy od instytucji finansowej muszą bowiem podpisać umowy przedwstępne na sprzedaż 10 – 30% mieszkań. Tak wysoka ocena tego aspektu prowadzenia działalności gospodarczej świadczy o tym, że stawiane przez banki wymagania są często dla deweloperów trudne do spełnienia. Pewnie też dlatego zgodnie z danymi REAS aż 53% firm budujących mieszkania nie korzysta z finansowania bankowego. Pieniądze pochodzą w takich przypadkach z kapitału własnego lub np. wpłat klientów. 

Najprzyjemniejszą częścią są projekt i znalezienie wykonawcy 

A co dla deweloperów problemem nie jest? Przede wszystkim kwestie projektowe i wykonawcze. Dzieje się tak najpewniej dlatego, że etapy te najczęściej zlecane są podwykonawcom. Sporządzenie koncepcji architektonicznej projektu otrzymało ocenę na poziomie 1,56 pkt. (najniższa). Znalezienie wykonawcy oraz jego nadzorowanie zostało ocenione na odpowiednio 1,95 i 1,93 pkt.

Zamknięty katalog to nie wszystko

Zaproponowane w ankiecie Home Broker i PZFD bariery w rozwoju działalności deweloperskiej nie wyczerpują jednak ich katalogu. Świadczyć mogą o tym opinie firm, które wskazywały niebadane ankietą obszary problemowe. Cztery z nich wskazały na kategorię barier rynkowych, zwracając uwagę na konkurencję na rynku, utrudnienie dostępu do kredytów hipotecznych dla nabywców mieszkań oraz niedopasowanie produktów kredytowych dla deweloperów. Trzy podmioty wskazały ponadto na proces administracyjny, zwracając uwagę na uznaniowość organów administracji publicznej w trakcie wydawania decyzji, niejasność przepisów oraz długotrwałość procedur.

Komentarz PZFD:

Wyniki ankiety pokazują dość jednoznacznie, 3 grupy problemów:

1. Obecna sytuacja makroekonomiczna:

• niestabilna sytuacja gospodarcza: 3,93 wskazań,
• niebezpieczeństwo spadku cen nieruchomości: 3,76 wskazań. 

2. Bariery administracyjne były wyjątkowo często wymieniane – częściej nawet, niż ryzyko spadku cen mieszkań:

• administracyjne procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę (w tym Warunki Zabudowy, gdy nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego) - 3,85
• częste zmiany procedur administracyjnych związanych z procesem budowlanym - 3,56
• częste zmiany przepisów podatkowych - 3,27

3. Kolejna grupa czynników to warunki rynkowe:

• osiągnięcie wymaganego poziomu przedsprzedaży projektu przed wypłatą pierwszej transzy finansowania bankowego - 3,27
• znalezienie atrakcyjnego gruntu - 3,20
• pozyskanie finansowania dla projektu – 3,17.

Jak widać z przedstawionych wyników, nastąpiło odwrócenie kolejności czynników wpływających na rynek mieszkaniowy. 

• Sytuacja makroekonomiczna, będąca skutkiem kryzysu finansowego, stała się głównym zagrożeniem dla branży deweloperskiej. Objawia się ona przede wszystkim zmniejszeniem popytu w skutek zmniejszenia liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych. To bardzo poważny problem dla całej branży budowlanej.

• Na drugim miejscu deweloperzy lokują bariery administracyjne, które nadal poważnie utrudniają prowadzenie inwestycji, a których likwidacja wydaje się najprostsza.

• Niewiele mniejsze problemy stwarza sytuacja rynkowa, a w szczególności pozyskanie finansowania projektów deweloperskich. Problem ten nabierze szczególnego znaczenia z chwilą wejścia w życie Ustawy deweloperskiej, która ograniczy dostęp do tych kredytów. 

Home Broker:
Katarzyna Siwek, Bartosz Turek

Komentarz PZFD: 
Marek Poddany
Wiceprezes Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Właściciel firmy Sedno Sp. z o. o.