Jak kupić tańsze mieszkanie

Tylko do końca tego roku można kupować mieszkania i domy posiłkując się programem „Rodzina na swoim”. Osoby, które zaciągną taki kredyt przez osiem lat będą otrzymywać dopłaty. Stanowią one połowę odsetek wyliczonych według stopy referencyjnej BGK. W tej chwili wynosi ona 7,04%. Suma dopłat jest wyższa w przypadku kredytu z tzw. ratami równymi niż z ratami malejącymi. Co ciekawe, ich wysokość nie zależy od faktycznego oprocentowania kredytu (oferty poszczególnych banków uczestniczących w programie różnią się). 

Sumę dopłat do kredytu można traktować jak ekwiwalent rabatu udzielonego przy zakupie mieszkania. Aby określić jego wysokość sprawdziliśmy na jakie dopłaty mogą liczyć rodziny kupujące 50- i 75-metrowe mieszkania w wybranych miastach po maksymalnej cenie uprawniającej do skorzystania z programu „Rodzina na swoim”. Obliczenia wykonaliśmy zarówno dla rynku pierwotnego, jak i wtórnego, dla różnych kwot kredytu (od 100 tys. do maksymalnej kwoty jaka jest możliwa w Warszawie w zależności od metrażu i rodzaju rynku). Założyliśmy ponadto, że kredyt zaciągany jest na 25 lat.

Kredyt tańszy o 10 lub 15% 

Uzyskane kwoty dopłat w pierwszym kroku odnieśliśmy do łącznej kwoty, jaką kredytobiorca musi oddać bankowi (wypłacony kredyt plus odsetki). Tak zdefiniowany „rabat” nie zależy od wysokości kredytu i rodzaju rynku, a jedynie od wielkości mieszkania. W przypadku lokalu 50-metrowego wynosi 14,9%, a w przypadku 75-metrowego wynosi 9,5% (do obliczeń przyjęliśmy, że kredyt jest oprocentowany na przeciętnym poziomie wynoszącym 6,4%).

Nawet 25% „rabatu” przy zakupie mieszkania 50-metrowego 

W drugim kroku sprawdziliśmy, ile wyniesie „rabat” jeśli kwota dopłat zostanie odniesiona do ceny zakupu mieszkania. Uzyskane wyniki są różne, w zależności od kwoty kredytu, wielkości mieszkania, rodzaju rynku oraz miasta, w którym dokonuje się inwestycji. W przypadku rynku pierwotnego i mieszkania o powierzchni 50 m kw. tak zdefiniowany rabat może wynieść 8,8% dla Warszawy w sytuacji posiłkowania się kredytem w kwocie 100 tys. zł i 26% dla tego samego miasta w sytuacji zadłużenia się na maksymalną kwotę 295,2 tys. zł. Dopłaty stanowiące w sumie jedną czwartą ceny zakupu można też uzyskać w Poznaniu i we Wrocławiu (250 tys. zł kredytu) oraz w Katowicach i Gdyni (200 tys. zł kredytu). 

… i kilkanaście procent przy 75-metrowym 

W przypadku zakupu mieszkania 75-metrowego, również na rynku pierwotnym, rabat zdefiniowany jako suma dopłat odniesiona do ceny zakupu, jest zdecydowanie niższy niż w przypadku lokalu 50-metrowego, ale wciąż są to istotne kwoty. Wyniesie on od 3,9% dla kredytu 100-tysięcznego w Warszawie do 17,3% dla zadłużenia na maksymalną kwotę 442,8 tys. zł w tym samym mieście. We wszystkich badanych miastach możliwe jest uzyskanie kilkunastoprocentowych „rabatów” w przypadku posiłkowania się „Rodziną na swoim” o ile kwota kredytu wynosi ok. 200 tys. zł lub więcej. Określenie górnej granicy dopłat dla miast wojewódzkich wymaga odrębnych obliczeń opartych o obowiązujące w nich limit ceny metra kwadratowego, które kwalifikują do dofinansowania. Ich wartość odniesiona do wartości nieruchomości powinna być identyczna do tej oszacowanej dla Warszawy (26% dla mieszkań do 50 m kw. i 17,3% dla mieszkania o powierzchni 75 m kw.).

„Rodzina na swoim” bardziej opłacalna na rynku wtórnym 

„Rabat” jaki można uzyskać posiłkując się kredytem z dopłatą przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym jest relatywnie wyższy niż na rynku pierwotnym. Wynika to stąd, że kwota dopłat jest taka sama (w obu przypadkach do analizy wzięliśmy te same kwoty kredytu), a maksymalna cena mieszkania jest niższa z uwagi na niższe limity obowiązujące na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym. Zdefiniowany przez nas rabat rozpoczyna się w przypadku mieszkania 50-metrowego od 11% (100 tys. zł kredytu w Warszawie) i kończy na 26% (236 160 zł kredytu w tym samym mieście). Dopłaty stanowiące jedną czwartą ceny zakupu można też uzyskać w Poznaniu i Wrocławiu (200 tys. zł kredytu) oraz w Katowicach, Gdyni i Lublinie (150 tys. zł). 

Obecne zasady programu „Rodzina na swoim”:

1) Przez pierwszych 8 lat kredytowania można liczyć na dopłatę blisko połowy odsetek
2) Z dofinansowania mogą skorzystać rodziny, osoby samotnie wychowujące dzieci i single, o ile nie posiadają nieruchomości mieszkalnej (single nie mogli też posiadać jej wcześniej)
3) Powierzchnia mieszkania nie może przekraczać 75 m kw. (w przypadku singli 50 m kw.), powierzchnia domu nie może być większa niż 140 m kw. (nie dotyczy singli),
4) Dofinansowanie wypłacane jest do 70 m kw. powierzchni domu, 50 m kw. mieszkania (w przypadku singli 30 m kw. mieszkania),
5) Program funkcjonuje tylko do 31 grudnia 2012 roku,
6) Wymagany limit wieku kredytobiorcy na poziomie 35 lat nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci. Wymaganie to uznawane jest ponadto za spełnione w przypadku rodzin, w których przynajmniej jeden z małżonków ma maksymalnie 35 lat.
7) Cena metra nieruchomości nie może przekroczyć wartości publikowanych przez BGK. Są one wyższe dla rynku pierwotnego niż wtórnego. 

Katarzyna Siwek, Home Broker