Cześć!

Mam do Was dużą prośbę o pomoc w wycenie domu. A właściwie zniszczonych
resztek.

Krótki wstęp: jest na sprzedaż duży dom, na małej działce. Wybudowany na
początku lat 90, wkrótce został opuszczony i niszczeje do dzisiaj.
Niedługo prawdopodobnie trafi na sprzedaż i potrzebuję pomocy w
oszacowaniu ile może być warty. Moim zdaniem sprzedający przesadza z
ceną, ale bez dokładnych wyliczeń ciężko mi z nim dyskutować. Zaś na
budowaniu się za bardzo nie znam i liczę na Waszą wiedzę praktyczną.
Wyburzenie nie wchodzi w grę, bo wtedy koszt działki staje się
astronomiczny.

Wymyśliłem sobie, by policzyć ile mogłoby kosztować wybudowanie domu do
stanu w jakim jest teraz i odjąć od tego koszt usunięcia zniszczeń. Oraz
odjąć ryzyko. Plus koszt działki, ale to osobny temat.

Może być trudno wszystko dokładnie oszacować, ale potrzebuję ogólnej
informacji, nie wyceny z dokładnością do 100zł.

Dom składa się z dwóch brył, przesuniętych względem siebie o pół piętra.
Jedna bryła jest w pełni podpiwniczona, druga jest na poziomie gruntu.
Ściany nad ziemią murowane z cegieł, ściany piwnic chyba też. Całość
nieocieplona, z zewnątrz tylko tynk. Stropy betonowe. Na dachu dachówka,
właściwie na obu dachach. Komin murowany. Typowe budownictwo lat
dziewięćdziesiątych i trochę nieżyciowy układ pomieszczeń.

Zniszczenia: brak drzwi i okien, zerwane podłogi, zniszczona podłoga
strychu, wyrwana część przewodów ze ścian, zardzewiałe rury. Czyli
instalacje chyba do zrobienia od nowa. W piwnicy wysadzona wylewka.
Dosłownie, na środku jednego pomieszczenia jest balon na 10-15cm,
prawdopodobnie podniesiony przez lód. Czuć wilgocią, widać grunt. Reszta
piwnicy w dobrym stanie. Stan fundamentów nieznany i to chyba jest
największe zagrożenie. Tu na pewno będzie potrzebny fachowiec do oceny.
Jednak ściany nie wydają się być popękane.
Podejrzliwie wygląda też nalot na nielicznych płytach wiórowych podłogi
strychu, chyba jakiś grzyb to zaatakował. Całość na pewno do wymiany.
Cała konstrukcja dachu na oko wygląda dobrze, jednak ocieplenie też
chyba będzie trzeba wymienić, bo z tego co wiem wełna mineralna nie lubi
wilgoci. Ściany wewnątrz suche, nic się nie kruszy z cegieł ani z zaprawy.

Do uratowania jest niewiele z poprzedniego wyposażenia. Kafelki w jednym
pomieszczeniu i może trochę parkietu, bo wydaje się być w dobrym stanie.
Cała reszta tynku, kafelków, płyt gipsowych, przewodów wentylacyjnych do
usunięcia. Wszystko na zewnątrz do skucia, bo płytki się ledwie trzymają.

Gdybym chciał taki budynek postawić od nowa, to na pewno kosztowałyby mnie:
- prace ziemne, wykop na 150 metrach kwadratowych, połowa na głębokość
2m, reszta pewnie pół metra
- fundamenty, ponad 50 metrów licząc po ścianach zewnętrznych, wewnątrz
pewnie drugie tyle
- dwa piętra ścian mniejszej bryły, trzy piętra większej, w tym
kilkanaście okien różnej wielkości
- trzy betonowe stropy, razem ze 200 metrów kwadratowych
- schody betonowe na trzy piętra
- komin murowany
- drewniana konstrukcja dachu i położenie dachówki, pewnie z 200m2 albo
więcej

Jak myślicie, ile takie coś w praktyce mogłoby kosztować? I czy jest
sens się w to pakować?

pozdr,
Krzychu

Użytkownik Krzychu napisał:

> Jak myślicie, ile takie coś w praktyce mogłoby kosztować? I czy jest
> sens się w to pakować?
>

Zdaje się, że nie podałeś podstawowej informacji - gdzie jest ten dom -
na obrzeżach wa-wy, czy w Mysich Kiszkach na kresach
wschodnio-południowych. :-)

Nie będę udawał fachowca, ale... masz praktycznie dość zniszczony stan
surowy otwarty, czyli żeby doprowadzić do klasycznego SSO, musisz pewnie
z kilkadziesiąt tysi zainwestować. Mnie SSO domu niepodpiwniczonego o
łącznej powierzchni po podłogach blisko 200 m2 z dachem krytym dachówką
rok temu wyszedł 135 tys. Ty masz jeszcze piwnicę, co znacząco podnosi
koszt.

Załóżmy, że ten Twój dom by kosztował jakieś 180 - 200 tys, gdyby był w
stanie nieuszkodzonym. Teraz na uszkodzenia i zniszczenia przyjmij sobie
z 30 proc i wychodzi Ci te 120 tys plus cena działki.

Jednak to raczej wróżenie z fusów i bez rzeczoznawcy, który to oceni pod
kątem możliwości naprawienia zniszczeń się nie obejdzie :-). No i ten
rejon kraju - tu różnice cen mogą być rzędu kilkudziesięciu procent. Ja
budowałem na wsi na kresach południowych, z dala od wielkich miast.

pozdr
Robert G.

Cześć!

W dniu 2011-06-15 18:23, robercik-us pisze:

> Zdaje się, że nie podałeś podstawowej informacji - gdzie jest ten dom -
> na obrzeżach wa-wy, czy w Mysich Kiszkach na kresach
> wschodnio-południowych. :-)

Zapomniałem, że to ma wpływ nie tylko na cenę działki, ale też na koszt
robocizny. Dom jest w okolicach Wrocławia, kilkanaście kilometrów od
niego. Także ceny będą zapewne znacznie wyższe niż u Ciebie.

> Załóżmy, że ten Twój dom by kosztował jakieś 180 - 200 tys, gdyby był w
> stanie nieuszkodzonym. Teraz na uszkodzenia i zniszczenia przyjmij sobie
> z 30 proc i wychodzi Ci te 120 tys plus cena działki.

Czyli jeśli działa kosztowałaby ok. 150 tys. to razem gdzieś 270 tys.
Tyle mniej-więcej teraz za to wołają. Początkowo było to niemal 400 tys.
(sic!).

pozdr,
Krzychu

Dnia 16-06-2011 o 13:32:48 Krzychu napisał(a):

> Cześć!
>
> W dniu 2011-06-15 18:23, robercik-us pisze:
>
>> Zdaje się, że nie podałeś podstawowej informacji - gdzie jest ten dom -
>> na obrzeżach wa-wy, czy w Mysich Kiszkach na kresach
>> wschodnio-południowych. :-)
>
> Zapomniałem, że to ma wpływ nie tylko na cenę działki, ale też na koszt
> robocizny. Dom jest w okolicach Wrocławia, kilkanaście kilometrów od
> niego. Także ceny będą zapewne znacznie wyższe niż u Ciebie.
>
>> Załóżmy, że ten Twój dom by kosztował jakieś 180 - 200 tys, gdyby był w
>> stanie nieuszkodzonym. Teraz na uszkodzenia i zniszczenia przyjmij sobie
>> z 30 proc i wychodzi Ci te 120 tys plus cena działki.
>
> Czyli jeśli działa kosztowałaby ok. 150 tys. to razem gdzieś 270 tys.
> Tyle mniej-więcej teraz za to wołają. Początkowo było to niemal 400 tys.
> (sic!).

W 2012 będą wołać 220kPLN dodając, że jeszcze jest możliwy niewielki ruch
dla zdecydowanego kupca.
Co do potencjalnych kupców - z rozsądnych możliwości widze tylko dwie:
1. Właściciel firmy budowlanej, który w dodatku ma budowlane wykształcenie
i sporą praktykę tudzież zatrudnia konstruktora, który mu powie z detalami
co i jak. Ma własny sprzęt lub łatwo i tanio może go wypożyczyć na
zasadzie jakichś wzajemnych rozliczeń z kontrahentami.
2. Ktoś kto ma szaloną ale jasną wizję odnośnie rudery i/lub działki, ma
odpowiednie środku i determinację, żeby swoją wizję wcielić w życie.

Jeśli chodzi o zwykłych inwestorów budujących swój pierwszy dom to moim
zdaniem nikt o zdrowych zmysłach (czyli myślący trzeźwo i na zimno) nie
weźmie czegoś takiego. Ale może ja strachliwy jestem i się nie znam...

--
PZDR
Shaman

> Wyburzenie nie wchodzi w grę, bo wtedy koszt działki staje się
> astronomiczny.

To IMHO odpuść okazję i daj zaszaleć komuś innemu. Jeśli piwnica ma
uszkodzoną posadzkę to i pewnie izolację przeciwwodną. Czyli i tak trzeba ją
będzie albo zasypać albo wyburzyć dom i zrobić od nowa. Ewentualnie mieć
piwnicę okresowo zamieniającą się w basen.

Cześć!

W dniu 2011-06-16 08:00, William Bonawentura pisze:

> To IMHO odpuść okazję i daj zaszaleć komuś innemu. Jeśli piwnica ma
> uszkodzoną posadzkę to i pewnie izolację przeciwwodną. Czyli i tak
> trzeba ją będzie albo zasypać albo wyburzyć dom i zrobić od nowa.
> Ewentualnie mieć piwnicę okresowo zamieniającą się w basen.

Czy tę izolację da się jakoś naprawić? Dokopać się fragmentami do
fundamentów i jakoś połączyć z nową, zgrzać lub skleić? Sporo różnych
wynalazków jest pewnie na rynku, może ktoś wymyślił coś i na taką
okoliczność?

Byle tylko koszt takiej operacji nie był zaporowy.

pozdr,
Krzychu

W dniu 16.06.2011 13:36, Krzychu pisze:

> Czy tę izolację da się jakoś naprawić? Dokopać się fragmentami do
> fundamentów i jakoś połączyć z nową, zgrzać lub skleić? Sporo różnych
> wynalazków jest pewnie na rynku, może ktoś wymyślił coś i na taką
> okoliczność?

Wszystko się da. Nawet cały kościół parę przecznic przesuwali ;->

> Byle tylko koszt takiej operacji nie był zaporowy.

Ano właśnie. Może się okazać, że taniej będzie wybudować dom na nowo.

Jeśli to nie jest jakiś zabytek (a nie jest ;) ) to IMHO za duże ryzyko.

I zauważ, że teraz masz zagwozdki z tym, co widzisz. A ile jeszcze
dojdzie z tego, czego nie widzisz, hmm?

Cześć!

W dniu 2011-06-16 13:44, Andrzej Ława pisze:

> Wszystko się da. Nawet cały kościół parę przecznic przesuwali ;->

Zgadza się, wykopany schron też udało się przenieść nad ulicą. :-)

> Jeśli to nie jest jakiś zabytek (a nie jest ;) ) to IMHO za duże ryzyko.
>
> I zauważ, że teraz masz zagwozdki z tym, co widzisz. A ile jeszcze
> dojdzie z tego, czego nie widzisz, hmm?

Czy kogoś byście polecili jako specjalistę, potrafiącego ocenić stan
takiego domu i znaleźć takie ukryte zagwozdki? Znalazłem w sieci
Dolnośląską Izbę Inżynierów Budownictwa, chyba powinni mieć odpowiednich
ludzi. Pewnie nie obędzie się bez odkrywek w piwnicy oraz na zewnątrz?

pozdr,
Krzychu

W dniu 15.06.2011 17:53, Krzychu pisze:
> Cześć!
>
> Mam do Was dużą prośbę o pomoc w wycenie domu. A właściwie zniszczonych
> resztek.
>
> Krótki wstęp: jest na sprzedaż duży dom, na małej działce. Wybudowany na
> początku lat 90, wkrótce został opuszczony i niszczeje do dzisiaj.

Duża ruina, mała działka... Ja bym może wziął w cenie gruntu, a i to
tylko wtedy, gdyby działka ogólnie była atrakcyjna.

Cześć!

W dniu 2011-06-16 08:27, Andrzej Ława pisze:

> Duża ruina, mała działka... Ja bym może wziął w cenie gruntu, a i to
> tylko wtedy, gdyby działka ogólnie była atrakcyjna.

Z jakim przeznaczeniem byś wziął? By wyburzyć i postawić coś od zera czy
jednak remontować mając stan surowy otwarty za darmo, choć w stanie jak
opisałem?

Atrakcyjność działki ciężko ocenić. Jej największą wadą jest rozmiar,
dodatkowo źle wykorzystany przez posadowienie domu na samym środku. Jest
sporo miejsca przed domem, z tyłu zaś ledwie 5-6 metrów do płotu. Gdybym
chciał kupić samą działkę, to wolałbym znacznie większą.
Jest tam prąd, woda, kanalizacja, prawdopodobnie telefon. Droga
asfaltowa, okolica dobrze skomunikowana. Nie widziałem gazu, również w
sąsiedztwie. Jeden sąsiad jest dresem, gdy tam przyjechałem to akurat
leciało umc-umc z otwartych okien. Z drugiej strony piękny ogród.

pozdr,
Krzychu

W dniu 16.06.2011 13:42, Krzychu pisze:

>> Duża ruina, mała działka... Ja bym może wziął w cenie gruntu, a i to
>> tylko wtedy, gdyby działka ogólnie była atrakcyjna.
>
> Z jakim przeznaczeniem byś wziął? By wyburzyć i postawić coś od zera czy
> jednak remontować mając stan surowy otwarty za darmo, choć w stanie jak
> opisałem?

To nie jest stan surowy otwarty za darmo - to jest loteria.

Jeśli chcesz zaoszczędzić, to raczej wybuduj mniejszy dom - tylko
zaprojektowany i umiejscowiony tak, żeby ewentualna jego rozbudowa nie
była kłopotliwa.

Ruinę z wysadzonymi posadzkami w piwnicy - i to dużą - to możesz sobie
kupować, jak brak ci hazardu w życiu ;->

Ale chyba jednak taniej pójść do kasyna...

Podaj chociaż zdjęcia, lokalizację działki.

Bez tego ni rusz,

kiedys byłem przed podobną decyzją, Bogu dziękuję za decyzdję,
ze jednak zdecydowałem się na budowę nowego domu

kilku znajomych wpakowało się w bagno podobne, koszta mogą być wyzsze niz
nowy dom, a i poszmieszczenia takie będziesz miał jak zapragniesz

I Tobie radzę zrob tak samo, bo prawdopodobnie wyjdzie taniej.

pozdrawiam

Cześć!

W dniu 2011-06-16 12:11, AT pisze:

> Podaj chociaż zdjęcia, lokalizację działki.

Zdjęć niestety nie mam, nagrałem tylko kilka filmów ze zwiedzania, ale
na nich nie będzie dobrze widać szczegółów takich jak pęknięcia lub stan
posadzki w piwnicy. Strasznie ciemno było na dole, a ja miałem kiepską
latarkę. Lokalizacja to okolice Wrocławia.

> kilku znajomych wpakowało się w bagno podobne, koszta mogą być wyzsze niz
> nowy dom, a i poszmieszczenia takie będziesz miał jak zapragniesz
>
> I Tobie radzę zrob tak samo, bo prawdopodobnie wyjdzie taniej.

Powoli też się ku temu skłaniam. Chyba, że przejdzie sugestia Andrzeja
Ławy z ceną samej działki. Wtedy jak to mówią, darowanemu koniowi...
Ostatecznie można sprzedać po jakimś czasie, jeśli się nie sprawdzi.

pozdr,
Krzychu

W dniu 16.06.2011 13:48, Krzychu pisze:

> Powoli też się ku temu skłaniam. Chyba, że przejdzie sugestia Andrzeja
> Ławy z ceną samej działki. Wtedy jak to mówią, darowanemu koniowi...
> Ostatecznie można sprzedać po jakimś czasie, jeśli się nie sprawdzi.

Ummm... Pamiętaj, że chętnych na kupno z ruderą może nie być, zwłaszcza
że rozbiórka też kosztuje.

IMHO lepiej kupić czystą działkę i zacząć od mniejszego metrażu z
opcją rozbudowy.

Cześć!

W dniu 2011-06-16 13:50, Andrzej Ława pisze:

>> Powoli też się ku temu skłaniam. Chyba, że przejdzie sugestia Andrzeja
>> Ławy z ceną samej działki. Wtedy jak to mówią, darowanemu koniowi...
>> Ostatecznie można sprzedać po jakimś czasie, jeśli się nie sprawdzi.
>
> Ummm... Pamiętaj, że chętnych na kupno z ruderą może nie być, zwłaszcza
> że rozbiórka też kosztuje.

Przepraszam, skrót myślowy. Powinienem napisać: doprowadzić do stanu
pod klucz, trochę pomieszkać i ew. sprzedać po jakimś czasie, jeśli
się nie sprawdzi funkcjonalnie. Może nawet wyjdę na plus. :-)

Oczywiście tylko pod warunkiem, że specjalista nie będzie mieć większych
zastrzeżeń, zaś koszt odbudowy nie przekreśli ekonomicznie tego pomysłu.

> IMHO lepiej kupić czystą działkę i zacząć od mniejszego metrażu z
> opcją rozbudowy.

To jest też opcja, którą biorę pod uwagę. Cały czas szukam też pustej
działki, która mi się spodoba. Niestety na razie te, które mi się
spodobały, są w zaporowych cenach. Chyba czas się pożegnać z dużym
miastem, bo nie rekompensuje tych kosztów.

pozdr,
Krzychu

Użytkownik Krzychu napisał:
> Chyba czas się pożegnać z dużym miastem, bo nie rekompensuje tych kosztów.

No to zapraszam do siebie na wieś :-) Sprzedają tu ludzie działki, a
inni je kupują i na nich budują, a potem mieszkają.

Cena rynkowa uzbrojonej działki oscyluje w granicach 5 tys za ar i za
150 kzł strzelisz sobie działkę jak się patrzy w super miejscu, a i siła
robocza budowlana jakby tańsza :-).

W ruderę bym się nie pchał...

Zbudujesz sobie domek jaki chcesz i gdzie chcesz, z taką ilością kominów
jaką sobie wymarzysz i nie będziesz musiał poprawiać po czyjejś
bezmyślności :-)...

Ja tak zrobiłem i jestem zadowolony.

pozdr
Robert G.

Cześć!

W dniu 2011-06-16 14:17, robercik-us pisze:

> No to zapraszam do siebie na wieś :-) Sprzedają tu ludzie działki, a
> inni je kupują i na nich budują, a potem mieszkają.

A gdzie konkretnie? :-)
Bo to chyba przeciwny koniec kraju?

> Cena rynkowa uzbrojonej działki oscyluje w granicach 5 tys za ar i za
> 150 kzł strzelisz sobie działkę jak się patrzy w super miejscu, a i siła
> robocza budowlana jakby tańsza :-).

Fajne ceny. Szkoda, że tutaj takich nie ma.

Myślałem też nad północnym Śląskiem, koło rodziny, ale tam też zaczynają
przesadzać z cenami.

pozdr,
Krzychu

Użytkownik Krzychu napisał:
>
> A gdzie konkretnie? :-)
> Bo to chyba przeciwny koniec kraju?

Małopolska - góry Beskid Niski, miejscowość uzdrowiskowa - nie Krynica :-)

pozdr
Robert G.

Krzychu wrote in message
news:itakh9$grg$5@inews.gazeta.pl...
> Cześć!
>
> Mam do Was dużą prośbę o pomoc w wycenie domu. A właściwie zniszczonych
> resztek.

Nie zawracaj sobie tym głowy. Kup samą ziemię, a dom nic nie warty. Tyle co
koparka i spychacz do jego rozbiórki.