Rosnąca cena benzyny obniża cenę mieszkań na obrzeżach

O tym, że ceny paliw są w Polsce na wysokim poziomie, chyba nie trzeba nikogo przekonywać. Zgodnie z danymi e-petrol za litr popularnej benzyny 95-oktanowej trzeba było w środę zapłacić przeciętnie 5,27 zł, a zakup identycznej ilości oleju napędowego wiązałby się z wydatkiem rzędu 5,05 zł. W efekcie za przeciętną miesięczną pensję statystyczny rodak może kupić 423 litry popularnej etyliny. Dla porównania mieszkaniec Grecji mógłby nabyć blisko dwukrotnie więcej, bo 725 litrów. Cena paliwa w tym kraju jest co prawda nieco wyższa, ale i znacznie wyższe są zarobki. Jeszcze obfitsze zakupy poczyniłby mieszkaniec Włoch (1006 litrów) i Niemiec (1335 litrów). Gorzej niż w Polsce jest na przykład w Bułgarii. Co prawda cena benzyny jest tam o około 10 groszy niższa, ale niższy jest też poziom wynagrodzeń. Zgodnie z danymi Eurostat statystyczny Bułgar może kupić jedynie 187 litrów benzyny za przeciętną pensję „na rękę”.

„Centrum wysokich cen” w Warszawie i Sofii

Co prawda poziom cen i wynagrodzeń zmieniają się w czasie, ale różnice w możliwościach zakupowych w poszczególnych krajach są relatywnie stałe w dłuższym terminie. Zgodnie z szacunkami Home Broker istnieje też powiązanie między poziomem cen nieruchomości w centrach miast i ilością paliwa jaką można kupić za przeciętną pensję. Badaniu poddano 5 stolic europejskich. Na przykład w Warszawie przeciętna cena ofertowa mieszkania w centrum wynosi 12,2 tys. zł za m kw. W odległości około 11 km od centrum oferty są już znacznie bardziej przystępne, ponieważ cena wynosi średnio 7,6 tys. zł za m kw. Oznacza to, że wraz z oddalaniem się od centrum o kilometr cena spada o 3,4%. Identycznie sytuacja wygląda w Sofii. W centrum przeciętna cena ofertowa wynosi 5,5 tys. zł za m kw., a na obrzeżach 4 tys. zł – wynika z danych Global Property Guide. Różnica kwotowa jest więc skromniejsza niż w Warszawie. Trzeba jednak zauważyć, że poziom cen jest znacznie niższy, a ponadto stolica Bułgarii zajmuje mniejszy obszar niż stolica Polski. W efekcie tu także wraz z oddalaniem się o kilometr od centrum można liczyć na spadek cen ofertowych o 3,4%. 

W Niemczech i Grecji ceny bardziej wyrównane

Im więcej można przy dystrybutorze kupić za miesięczną pensję, tym wpływ odległości od centrum miasta na ceny nieruchomości maleje. Wydaje się to w pełni uzasadnione – im bowiem transport tańszy, tym bardziej mieszkania położone w centrum tracą swoją przewagę nad tymi położonymi na obrzeżach. Oczywiście aby było to możliwe, niezbędna jest także dobrze rozwinięta infrastruktura, na co jednak trudno narzekać w przypadku badanych stolic europejskich. Pewnie też dlatego dynamika spadku ceny wraz z oddalaniem się od centrum jest w Berlinie i Atenach o jedną cywartą niższa niż w Warszawie. W pierwszym z tych miast średnia cena transakcyjna lokalu w centrum to 8,8 tys. zł za m kw., podczas gdy w odległości 15 kilometrów przeciętna cena transakcyjna spada do 5,4 tys. zł za m kw. W efekcie wraz z oddalaniem się od centrum cena mieszkania spada średnio o 2,6%. Identycznie jest w Atenach. W tamtejszym centrum przeciętna cena ofertowa mieszkania to 24,2 tys. zł za m kw., a na obrzeżach oddalonych o 14 kilometrów sprzedający chcą 15,5 tys. zł za m kw. Warto przypomnieć, że we Grecji za przeciętną pensję można kupić 725, a w Niemczech aż 1335 litrów etyliny.

Najmniejsza różnica w Rzymie

We Włoszech wynik ten przekroczyłby nieznacznie 1 tys. litrów. Przykład Rzymu także potwierdzałby więc hipotezę, że im relatywnie tańsza benzyna, tym wolniej spada cena mieszkań wraz z oddalaniem się od centrum. Nad Tybrem wpływ ten można oszacować na 2,3% w przeliczeniu na kilometr. Jest to więc aż o jedną trzecią niższy wynik niż w Warszawie. Przeciętna cena ofertowa w centrum Rzymu wynosi 26,1 tys. zł, a na obrzeżach oddalonych o 13 kilometrów 18,7 tys. zł za m kw. 

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker