Realnie mieszkania nie powinny drożeć

Lipiec przyniósł kolejny spadek wskaźnika prognozującego zmianę przeciętnej ceny mieszkań w największych miastach Polski, obliczanego co miesiąc przez Home Broker. W stosunku do czerwca nastąpił spadek o 0,4 pkt. proc. W rekordowym styczniu doradcy do spraw nieruchomości spodziewali się przeciętnego wzrostu cen na poziomie 5,8%.

Historycznie spadek cen w ujęciu realnym

W drugim kwartale ceny transakcyjne w 10 największych miastach rosły w średnim tempie 1,4% rok do roku (na podstawie danych Home Broker i Open Finance), a realnie odnotowały spadek o 1%. Sytuacja pogorszyła się w stosunku do poprzedniego odczytu, gdy wzrost w ujęciu nominalnym wyniósł 3,2%, a w ujęciu realnym 0,5%. Realizacja prognozy Home Broker na najbliższe 12 miesięcy na poziomie 2,8%, przy założeniu centralnej projekcji inflacji NBP na poziomie 2,5% w II kwartale 2011 r., oznaczałaby stabilizację cen w ujęciu realnym. Wciąż czekamy więc na ożywienie, w czasie którego ceny powinny rosnąć przynajmniej o kilka punktów procentowych powyżej inflacji.

Optymistów ubywa, ale wciąż mają dużą przewagę

Obok samej skali zmiany cen istotna jest też relacja między doradcami spodziewającymi się ich wzrostu oraz spadku. Ankieta Home Broker jest tak skonstruowana, że odsetek jednych i drugich sumuje się do 100. W lipcowym badaniu udział optymistów wyniósł 80,1%, a pesymistów 19,9%. Relacja wskazuje na silną przewagę nieruchomościowych „byków”, jednak ich odsetek był w lipcu najmniejszy w historii prowadzonego od początku roku badania. Największą przewagę optymiście mieli w lutym. W Warszawie udział oczekujących wzrostu cen jest zdecydowanie mniejszy i wynosi 72,5%.

Rozbieżności w tendencjach cenowych

Doradcy Home Broker spodziewają się utrzymania dysproporcji w tendencjach cenowych między budownictwem o gorszym i lepszym standardzie na rynku wtórnym. Czynnikiem ograniczającym wzrost przeciętnego poziomu cen jest wysoka podaż mieszkań w „wielkiej płycie”, ale też duża liczba nowych inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy oferują upusty, aby przyciągnąć kupujących już na wczesnym etapie budowy.

Wpływ rynku pierwotnego na przeciętny poziom cen nie jest jednak jednoznaczny, bo ceny w jednej inwestycji zmieniają się na różnych etapach budowy, a ponadto zależą od standardu budownictwa czy średniej wielkości oddawanych mieszkań. Metr kwadratowy na rynku pierwotnym jest przeciętnie o 370 zł droższy niż na rynku wtórnym, ale jeśli ten drugi ograniczymy tylko do relatywnie nowego budownictwa (po 2000 r.), to okaże się, że nowe mieszkania kupowane od dewelopera są średnio o 500 zł tańsze na metrze kwadratowym.

Większe mieszkanie przy tych samych dochodach

Wśród czynników sprzyjających wzrostowi cen można wskazać z kolei rosnącą dostępność kredytów mieszkaniowych. Przeciętna zdolność małżeństwa z jednym dzieckiem osiągającego dochód na poziomie 5 tys. zł netto wynosi dziś 412 tys. zł w naszej walucie i 358 tys. zł w euro (nie spłacają innych kredytów i pożyczek). Od początku roku podniosła się w pierwszym przypadku o 44 tys. zł ,a w drugim o 38 tys. zł. Kolejny pozytywny czynnik to skrócenie procesu sprzedaży na rynku wtórnym poniżej 100 dni.

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Katarzyna Siwek
Home Broker