Kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości coraz droższe

Od przyszłego roku zacznie obowiązywać zalecenie Komisji Nadzoru Finansowego, zakazujące finansowania całości nieruchomości kredytem. Klient będzie musiał mieć pieniądze na co najmniej 5 proc. ceny zakupu mieszkania, od 2015 r. pułap ten wzrośnie do 10 proc., a w 2016 i 2017 r. o kolejne 10 proc. Osoby które nie poradzą sobie ze zgromadzeniem 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości, dla 10 proc. ceny będą mogły skorzystać z ubezpieczenia brakującego wkładu.

Kompletny wniosek kredytowy do końca roku

Jak wynika ze wstępnych deklaracji banków, aby uzyskać kredyt na 100 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości) trzeba będzie zdążyć ze złożeniem kompletnego wniosku kredytowego do końca grudnia, o ile bank nie zdecyduje o wycofaniu oferty wcześniej. Nie przewidujemy, żeby w tym przypadku stosowane były inne zasady niż przy okazji wprowadzania wcześniejszych rekomendacji, a do tej pory zawsze liczyła się data złożenia przez klienta kompletnego wniosku – mówi Agata Chrzanowska, kierująca wydziałem kredytów hipotecznych w Banku Millennium. Millennium to jeden z 12 banków, w którym wciąż można otrzymać kredyt na 100 proc. ceny nieruchomości, obok BOŚ, BPS, DB PBC, EuroBank, Pekao, PKO BP i Pocztowego. To samo zrobi również Nordea, ale tylko dla zarabiających co najmniej 10 tys. zł, lub dla przedstawicieli wybranych zawodów. W trzech bankach: mBanku, MultiBanku oraz Getin Banku, można pożyczyć nawet więcej niż wynosi wartość mieszkania

Marża już bliska 1,9 p.p.

Banki trzymają ofertę i czekają na klientów, ale z każdym miesiącem proponują coraz wyższe ceny. Gdy średnia marża 100-procentowego kredytu przed trzema miesiącami wynosiła 1,75 p.p., obecnie jest to już  1,86 p.p. Wprawdzie wzrost kosztów obejmuje cały rynek kredytów mieszkaniowych, to jednak w przypadku tych propozycji zmiany są bardziej znaczące.

Marż dla kredytów na 100 proc. LtV od lipca nie podniosły jedynie: mBank, MultiBank oraz BPS. Pozostałe banki podwyższyły je od 0,1 do 0,4 pkt. proc. Był też wyjątek – Pekao, który nie tylko obniżył marżę z 1,73 na 1,68 proc., ale również prowizję z 1,49 proc. do 1,45 proc.

Najtaniej w DB PBC

Obecnie najniżej oprocentowany kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, w powiązaniu z innymi produktami, zaproponuje trzyosobowej rodzinie z 6 tys. zł dochodu netto Deutsche Bank PBC. W banku tym, kwotę 270 tys. zł na mieszkanie w takiej właśnie cenie, opisywani klienci dostaną z marżą 1,5 p.p. Do tego będą musieli doliczyć koszt ubezpieczenia na życie w wysokości 1,8 proc. pożyczanej kwoty na okres dwóch pierwszych lat, przechodzące potem w miesięczną składkę na poziomie 0,042 proc. wartości kredytu. Porównywalne pod względem atrakcyjności oferty można znaleźć w Banku Pocztowym, gdzie marża wynosi 1,6 p.p., przy pakiecie ubezpieczeń na trzy lata kosztującym 2,7 proc. wartości kredytu oraz w Pekao – 1,68 p.p. marży plus 1,49 proc. prowizji.

100% LtV - 270 tys. zł, 25-letniego kredytu w PLN, zaciąga rodzina 2+1  z dochodami 6 tys. zł netto, oboje pracują nie mają innych zobowiązań. Źródło: banki, Open Finance.

Marżę zauważalnie poniżej 2 p.p. ma również Getin Noble Bank – 1,74 p.p. lub 1,44 p.p. z programem inwestycyjnym oraz 2,75 proc. kosztu ubezpieczeń. Niewiele ustępuje mu Eurobank, z marżą 1,81 p.p. i 2-proc. prowizją. Lider rynku kredytów mieszkaniowych, PKO BP, proponuje 3,25 proc. składki ubezpieczeniowej i marżę 1,88 p.p. od drugiego roku spłaty. W pozostałych bankach marże mieszczą się od 1,95 do 2,2 p.p.

Uwaga na ubezpieczenia brakującego wkładu

Przy zadłużaniu się na ponad 80 proc. wartości nieruchomości zawsze baczną uwagę trzeba zwracać na koszty ubezpieczenia brakującego wkładu. W skrajnych przypadkach potrafią one pochłonąć w trakcie obsługi opisywanego kredytu nawet 17 tys. zł.

Nadchodzące zmiany wpłyną też na okres spłaty kredytów mieszkaniowych. Od 2014 r. banki nie będą mogły pożyczać na dłużej niż 35 lat, ale takie terminy i tak obecnie prawie nie znajdują zainteresowanych na rynku. Banki będą mogły natomiast liczyć zdolność kredytową klienta na okres do 30 lat, podczas gdy obecnie mogą to robić na maksymalnie 25 lat, bez względu na to jak długo spłacany jest kredyt. Przy tej zmianie rata obniża się o 7-9 proc. i wypada korzystniej w relacji do dochodów.

Halina Kochalska, Open Finance