Mieszkania coraz tańsze
Wrześniowy odczyt indeksu cen transakcyjnych mieszkań w porównaniu z ubiegłym miesiącem był niższy o niemal 1,4 proc., po raz kolejny osiągając nowy minimalny poziom w jego blisko czteroletniej historii.
Po danych za wrzesień wartość indeksu stopniała do 855,37 pkt. Spadkowa seria trwa już trzeci miesiąc z rzędu, a dynamika spadku przyspiesza (w lipcu minus 0,6 proc., w sierpniu minus 0,79 proc. we wrześniu minus 1,36 proc.). W skali 12 miesięcy przeciętny nominalny spadek cen mieszkań wynosi już ponad 3 proc., a jeśli uwzględnić roczną inflację, która po sierpniu sięgnęła 4,3 proc., to realny spadek cen przekroczył już 7 proc.
Przedstawiany przez nas co miesiąc wskaźnik jest liczony na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker. Jego pierwszy odczyt (1000 pkt.) został dokonany na koniec 2007 roku, a najwyższą wartość odnotowaliśmy w lutym 2008 roku (1004,27 pkt.). Od tamtego czasu stracił więc na wartości 14,83 proc. Wg danych GUS przeciętny wzrost cen konsumpcyjnych w tym okresie (do sierpnia br.) wyniósł 13,7 proc., co oznacza, że można mówić o ponad 25-proc. realnym spadku cen transakcyjnych w ciągu niespełna czterech ostatnich lat.
Przy obliczaniu indeksu uwzględniliśmy we wrześniu 3056 transakcji. W skali roku oznacza to wzrost o 4,6 proc., zaś w porównaniu miesięcznym spadek o 3 proc.
W rozbiciu na poszczególne miasta w skali roku ceny najbardziej spadły w Gdańsku (o 6,9 proc.), Wrocławiu (5,9 proc.) i Gdyni (4,9 proc.). Nie wszędzie jednak zanotowaliśmy spadek średniej ceny, bo np. w Łodzi czy Lublinie były one wyższe, o odpowiednio 5,6 i 4,1 proc. W ostatnim miesiącu z kolei największa przecena dotknęła Gdynię (3,3 proc), Bydgoszcz (1,9 proc.) oraz Gdańsk i Poznań (po 1,7 proc.), zaś wzrost w Białymstoku (1,8 proc.), Krakowie (1,2 proc.) i Szczecinie (0,8 proc.).
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
miasto | mediana cen m2 we wrześniu 2011 r. | roczna zmiana ceny | miesięczna zmiana ceny |
Białystok | 4390 zł | -1,2% | 1,8% |
Bydgoszcz | 3996 zł | 0,4% | -1,9% |
Gdańsk | 5437 zł | -6,9% | -1,7% |
Gdynia | 5208 zł | -4,9% | -3,3% |
Katowice | 3596 zł | -0,8% | 0,0% |
Kraków | 6480 zł | 0,5% | 1,2% |
Lublin | 4820 zł | 4,1% | 0,3% |
Łódź | 4232 zł | 5,6% | -0,1% |
Olsztyn | 4504 zł | -1,3% | 0,7% |
Poznań | 5565 zł | -0,3% | -1,7% |
Szczecin | 4569 zł | -2,5% | 0,8% |
Warszawa | 7783 zł | -0,8% | -1,0% |
Wrocław | 5847 zł | -5,9% | -0,5% |
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Komentarz i prognoza
Po ok. dwuletniej względnej stabilizacji cen na ryku mieszkaniowym ceny zaczynają wykazywać coraz silniejszą tendencję spadkową. Składa się na to wiele czynników, a wśród najważniejszych należy wymienić nadmierny optymizm deweloperów, wprowadzających do sprzedaży więcej mieszkań niż rynek jest w stanie wchłonąć. Wzrostowi popytu nie sprzyjają zmiany na ryku kredytowym, ograniczające zdolność kredytową, a więc kwoty, jakie mogą posłużyć na zakup mieszkania przez gospodarstwo domowe. Znaczący wpływ na ograniczenie popytu mają też zmiany w rządowym programie dopłat Rodzina na Swoim, bardzo ograniczające liczbę jego ewentualnych beneficjentów. Do odłożenia decyzji o zakupie własnego lokum – bez względu na to, czy będzie to zjawisko realne czy bardziej wirtualne – skłania z pewnością druga fala kryzysu, o której bliskim nadejściu każdego dnia można usłyszeć w mediach. Wszystko to skłania do wniosku, że ceny mieszkań w dalszym ciągu mogą spadać.
Bernard Waszczyk, Open Finance
Dołącz do dyskusji: Mieszkania coraz tańsze